德州的房地产

　　文|WE德州房地产市场分析的客厅

　　作者：韦云来（转载请注明来源）

　　导读：撰写本文背景是基于目前房地产市场热点德州房地产市场分析，结合宏观政策、金融导向作者站在客观公立的视角进度维度分析，仅作参考交流，希望与各位读者交流产生共鸣，从以下几个方面进行思考产生成果输出。

　　企业去杠杆、降低负债率，实现安全软着陆发展

　　受政策和经济转型托底，过去以来房地产基础投资驱动GDP的时代已经过去德州房地产市场分析了，货币监管审批严格比过往严格很多，受到限购限贷政策影响，银根收紧，房地产开发过程销售去化的周期不确定所面临的严峻问题比以往要多，也出现了房地产地产企业产业布局多元化和周期回报率同样受到影响。

　　企业面临着在战略规模上合理布局，平衡资金术 去杠杆，降低负债率。表现的主要特征：地价成本增加，建造成本增加。受到限购限价的影响去化周期不确定，以房地产投资为主业的多元化产业布局受经济周期影响加剧，投资回报风险增加或者回报率周期延长甚至出现亏损，融资和贷款成本的增加之后，势必会影响到企业运营和收益的风险。

　　房地产从过去的刚需市场到了居住型改善消费，房子是用来住的，不是用来炒的国家大势方针已经确定情况下，也意味着房地产市场的最大消费比重在于刚需和改善性的消费客户群体为主。市场已经分化明显，政策导向决定着房地产今后未来发展方向，在此基础上企业要瘦身，要排毒，甩掉过去不良资产的包袱，重新定位发展战略，小步快跑迈进新的发展阶段来相应适应国家发展的政策是必然的。

　　从本月7月14日—7月16日中央金融工作会议梳理内容来看国家对去杠杆，降低负债率已经是上升到了前所未有的政治高度（5年一度的中央金融工作会议）但更体现了目前金融杠杆的巨大风险和不确定，所以调控收紧是必然的。

　　通读会议稿件，也的的确确包含着巨大的信息量！总结来说，本次会议在金融协调监管、去杠杆防风险的定调上更进一步，脱虚入实也得到进一步强化。但改革推进的过程中也带来了国企改、债转股等的黄金窗口。压力与机遇并存，盘桓居贞，或许是对下一阶段的最佳诠释。

　　这张表梳理会议总书记讲话的主要内容：

　　去杠杆，降低负债率目的就是要确保企业风险在可控的安全范围内必然面对和解决的压力和包袱，更不得不面对目前乃至今后金融监管银根，放贷、融资渠道收窄甚至停止断贷之后企业还能处于正常的运营状态。

　　向管理要效益，战略要规模，保证现金流。

　　2017年上半年，虽受政策影响，房企月度销售波动，部分月份甚至环比下降明显，但是从半年数据来看，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显。其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。通过数据显示：

　　市场分化裂变明显，在销售面积规模和销售金额涨幅比度集中聚焦，也预示未来的房企在战略上注重规模，在管理上注重效益和现金流。房地产市场裂变聚焦非常明显，每个企业发展布局深耕战略不一，但大环境投资共性是相同的，也就是随着房地产土地投资成本等各项费用成本不断增加。从微观角度方面分析在拿地的阶段，政府在规划和配套硬性要求（如商业、住宅、配建、自持比重等，或是旧改转让项目做好尽职调查，对项目产权结构，属性，阶段性投入，过程出现的风险，障碍物、地表地下的地质结构复杂多样性的研究）。

　　所以说，前置投资拿地阶段重要性不言而喻，就是要做到拿地准，针对性做好风险与判刑分析和研究。降低投资拿地阶段的规避风险，做到拿地准，项目就做成40%的概率了。

　　拿地准德州房地产市场分析我们应更多的聚焦于城市未来发展规划，区域优势，配套资源优势（教育、医疗、交通、金融、产业、政府机构）等。这个阶段的更大风险还在于政府出让土地到方案时的经济指标，到规划阶段报批各项指标可能会出现相应的调整，比如降低容积率，降低楼高，提升人防部位区域面积等等，在出让阶段都应该考虑的风险。一旦政府过程出现局部调整用规、或者工规经济参数指标，在土地成本价格不变情况下就相对应的摊薄了利润目标成本。所以说，拿地要做好排雷，扫除雷区，盲区做好有备而来，不打没把握的仗。

　　产品定位，不是简单意义上的商品做成之后推向市场面向消费者，能把产品做成艺术品产生附加值的含金量，注重人性化的功能性体验，迎合不同人群结构制定相对应的产品这是在产品熟化阶段必须要完成的，过程精品的工匠精神，只有做不好的产品才会做不开的市场了。

　　市场总是量变的动态过程，今天我们更应该注重的是居住的改善提升之后，从量变到质变的产品提升，才能打开消费释放的能量，逆势而上。所以说，定位准了，项目成功的概率已接近30%了。当然了，产品的研发阶段成果输出好坏，也是为后续的过程管理实施阶段难易程度埋下伏笔。产品研发阶段应该为后续的项目实施阶段规避相应建造成本负责增加负责，前置阶段的控制优化对后续过程的实施和管理起到了决定性关键因素。产品的标准化不等于照搬复制到各个不同的区域市场，更应考虑当地的人文，信仰，居住环境的习惯，接地气的相生相容自然也是不断的提升了产品品牌优势，从而最终达到实现项目和企业品牌的目的。

　　规模不等于效益，但没规模的发展想在房地产投资行业继续发展那几乎就是等死的节奏，可所谓是拿地生，不拿地则死。对于刚需和改善居住消费为主二三四五线城市，快速实现高周转，快速开发，快速开盘，快速资金回笼，快速交房，销售回款落袋为安确保现金流实现利润最大化才是核心。销售过程根据市场走量，行政金融双控走向做好以销定产，还是以产定销来确定可供货量，制定项目的开盘策略和销售路径是必不可少的关键线路。但不变的就是公司为项目服务，项目为销售服务，销售为现金流回正服务。

　　资金回笼，落袋为安，减少依赖融资资金，快速周转资金产生更大的效益，作为企业和项目来说，有现金流不产生流动资金做合理性的布局等于是不能有效的使用资金发挥更大的效益。

　　一流的企业做标准，二流的企业做品牌，三流的企业做产品。企业夯实内功，在内控措施上制定标准体系作为日常的经营管理措施必不可少，提升管理和产品的标准不断优化是改进管理效益最好的手段之一。这点在建造过程中的工艺标准、招标采购数据库信息模块标准化，工期标准等对企业乃至项目运营有标准可依据，管理有标准可控，自然提升了管理水平，最终实现了管理以人为本，实现价值效益最大化。

　　布局合理，中长短搭配。一二线深耕，三四五线高周转

　　树立企业经营危机意识，布局合理，投资开发、产品中长短搭配可持续发展合理布局是为了发展过程中受到政策和金融调控影响，实时应对市场应对出击，逆势而上，最终做到东边不亮西边亮，从而确保企业持有一定的现金流进出，保证日常的经营支出，这点在房地产寒冬市场显得尤为关键。很多房地产企业在楼市寒冬市场由于产品搭配布局不合理，基础夯实不够，野心庞大之后多元化发展和投资，最后受去化周期影响，最终造成了现金流危机，债务危机最终导致企业破产比比皆是。

　　一二线城市几个特征明显：人口聚焦，中产阶级、人口年龄结构年轻化，资源集中，产业多元化，经济比重高，城镇化发展速度明显大于三四五线城市地价成本，高销售价格高。通过这些特征也看出了房地产市场在一二线城市还是主战场，投资风险相对于三四五线低。因此，也是品牌地产开发商必争之地，也是自身实力的体现。布局一二线市场更能有效的提升企业品牌获取同行业界和消费认可。更重要的是，人口的聚焦，城镇化的发展由城市向城乡结合部纵深。居住改善和提升，一二线在城市在去化周期整体上是比三四五线城市缩短很多，销售去化周期快也决定着现金流的快速回笼，保证了一定的现金流。这就是为什么很多房地产企业在目前限价限售加自持的调控下仍然要继续深耕一二线市场，甚至是平价或者亏本拿地都要血拼其实都是为了占据市场的高地，保证现金流回笼快速周转，树立品牌，获取融资评级。

　　随着房地产大势明显，为满足居者有其屋，经济发达城市在不久的将来将进入一个以租赁市场为时代的主导市场和战场了。这里有必要说一下最近广州出台的租售同权政策，从短期来看，租售同权实施落地时机未必成熟，这是基于当前政府在资源配套上阶段性无法满足租的这一部分群体享受到的社会红利，但对于房地产租赁市场的未来发展是有益的。所以，提前布局，合理布局，可持续的发展，千里之行，始于足下！

　　布局三四五线城市可以说是一万亿蓝海的市场蛋糕，这是由于城镇化的发展加速了人口向城市中心和城乡结合部迁移，改善居住生活环境是必然的。

　　在城镇化发展上，有两种不同对立的观点，一种是城镇化刚刚开始，一种是城镇化已经饱和。持城镇化刚刚开始的意见主要通过城市发展规模、人口分布密度，返乡潮、住房空置率等来界定来看待城镇化。持城镇化发展已经饱和的，更多的判断是改革开放三十多年来，人口的流向是农村流向城市，加以全民教育的提升之后，加速了人口集中密集集中于一二线城市就业来界定。

　　但不可否认的是，事实证明以恒大，碧桂园等房企巨头布局三四五线城市取得的业绩来看，三四五线的市场依然是潜力巨大。同样的市场环境，别人能够做到三四五线业内之王，证明了不是没有市场，而是精准定位，如何做到高周转保质保量，有丰富开发三四五线经验才是王道。天下武功，唯快不破，用在三四五线房地产市场投资并不为过，指望在三四五线城市开发以开慢车用时间换空间的量价提升溢价和收益，这种投机取巧的投资策略并无对错，但一旦受到内需和产业经济披靡，对三四五线房地产以走量薄利为市场的环境下，风险将会巨大。

　　先知先行，先人一步，懂政治，讲政治。

　　小企业生存和发展难，在于缺乏资金、人才、技术。大企业难在于战略和包袱。这里所谓的包袱是指企业自身发展庞大之后肥胖臃肿的管理和产业包袱，对外包袱是指企业发展壮大之后，受到的关注包括比小企业具有聚焦的效应大很多，但是也要承担着社会责任担当的包袱。虽然说，逐利是资本的天性，但一个优秀的企业是要承担起社会责任担当，这种担当就是企业家所必须具备的情怀、格局和远见胸怀，因此承载的社会压力远远比常人要大得多。

　　从企业管理管理的角度看待，远离政治，脚踏实地的发展企业的理想在目前中国的体制和资本市场、权力审批机构垄断下，加以中国社会还是注重人情世故注重关系圈层和维护，所以这些想法或许只是理想化而已。由此无论是从宏观的角度对政策和金融的方向性调控必须要有敏锐性的嗅觉和判断做到先人一步，适时调整发展方向，降低企业运营风险，这就是必须要做到懂政治，企业经营做到合法合规经营在市场和政治走向怎么不确定下，始终保持稳健健康发展。

　　讲政治还要觉悟高，向组织靠拢，顺势而为不等于趋炎附势。迎合政策和路线发展。比如现在的一带一路、扶贫教育等国家民生大计，现在的个别企业在这方面能够及时跟国家战略方向发展想接轨，企业发展受关注的获利自然多很多，当然了着更是一种担当。企业家要有担当和胸怀，今天所拥有的一切都是国家和党给予的，没有国家和党给予的稳定发展的环境也不会造就今天众多的企业取得如此高的成就，故此，要回报社会，承担社会，担当社会所需的责任。多做一些慈善、教育、扶贫的公益性投入和工作，也符合了国家在实现共同富裕上，少数部分先富起来的的人带动部分为富裕的人。

　　我们用几个典型的企业案例来看这几年来企业发展的策略，如香港的李嘉诚在前几年包括至今不断变现固定资产，把战略布局重点放在欧洲和澳洲。当时很多人不 解，甚至对李嘉诚做法上升到了国家和民族的情怀高度口诛笔伐，但是在 今天看来，境内金融监管空前严厉情况下确保人民币稳定健康发展，减少人民币资产外流的情况下，企业对现金流的重要性可想而知。包括最近的万达转让文旅地产、酒店等重型资产都体现出了企业对现金流到了奢血的地步。

　　不可否认的就是企业无论怎么转型轻资产平台化运营管理，还是重资产比重的投资都是为了实现价值利益最大化，但也彰显了对政治先知先觉，先行一步的敏锐嗅觉做出对应调整，方能保证企业健康发展。这几天的恒大刷朋友圈关于去杠杠和负债率取得优异成绩，更加能感受到了当今房地产市场投资的经营模式更注重现金流，效益的轨道上来了。

　　房子会不会涨德州房地产市场分析？

　　由于房地产的土地资源供应集中在政府部门，这也意味着土地收入是政府的财政收入的重要收入来源。目前正处于经济转型的拐点，L型、V型各种形势判断下，结构性改革正处于深水区攻坚克难的阶段，对房地产投资市场的依赖是逐步减弱而不是一波流的消除改革和经济发展的壁垒。

　　另外从金融货币杠杆的角度来分析，房价下跌的只会加剧了金融的系统性风险，对于原有的购房者来说实际上打击的面会更大，这或许是国家坚决不允许出现的局面。加以土地资源供应集中在政府手中，虽然现在出现了限地价，但还是避免不了政府的坐地起价，避免不了优质的区域板块土地出现惨烈性的多家房地产竞争地块，自然抬升了地价。

　　这种状况下，房子会不会涨？答案是肯定的，涨！但房子是用来住的，不是用来炒的，也意味着涨价的浮动区间是在可承受的范围区间，而不再像过去的价格出现爆发式的井喷，给社会造成和个体家庭造成不稳定因素和负荷。

　　结论：国家定调房子是用来住的，不是用来炒的，金融监管和打击资本外流空前严厉的情况下，去杠杆，降低负债率，从管理上要效益，战略上合理布局规模，修炼内功，去掉包袱，现金为王迎来发展的又一个春天。

　　又别王孙去， 萋萋满别情。不必为英雄的谢幕感到惋惜，古往有今来，江山代有才人出，各领风骚几十年，来一场，去一场，何必向天再借五百年……

　　由于时间关系，房地产经营分析未能全面系统阐述分析，以此拙见跟各位读者会面探讨，不喜勿喷，希望共勉。如需要有房地产行业相关看法和交流可通过后台微信号联系181983211,祝您阅读愉快。