房地产企业税负分析

　　最近一件大事，是今年5月1日将全面实行的营业税改增值税政策，自此改革开放后施行房地产企业的税负一般是多少了三十多年的营业税就完全退出税制体系了。

　　关于营改增

　　经国务院批准，自2016年5月1日起，金融业、房地产业、建筑业和生活服务业四个行业将实施“营改增”试点，其中首次涉及自然人缴纳增值税征管。在二手房交易方面，卖一套100万元的房子，营改增后可少交税约2400元。

　　买卖二手房交税略有降低

　　营改增简单的了解就是把营业税改成了增值税，而在房地产行业行业中对个人影响最大的就是二手房屋交易。

　　营改增之前，征营业税5%，现在改为增值税还是5%。但打个比方，过去的5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。

　　相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。

　　需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价，增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。

　　据悉，计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。

　　吃饭拿到的发票不一样了

　　5月1日全面推开营改增后，大家拿到的餐饮企业开具的发票与现在的发票最大的不同，主要反映在发票上面的监制章。现在餐饮发票上加盖的是地税监制章，而5月1日后加盖的将是国税监制章。为了确保纳税人方便、快捷、准确地办理营改增相关涉税业务，据悉，从下月起，地税机关将不再发放发票。

　　据了解，营改增后，由国税部门监制的餐饮发票将实行“价税分开”显示，因此未来在发票上价和税会分开显示，比如餐饮发票上会分别有“金额”和“税额”，两者合计则是消费者的实际消费金额。也就是说，在餐厅、酒楼用餐，结完账拿到发票时，房地产企业的税负一般是多少你可能会发现，发票上不仅会有“消费金额”，还多了一个“税额”。这样，除了知道自己消费了多少金额，对这顿饭交了多少税也能一目了然。

　　投资股票基金免征增值税

　　此前有投资者听说，营改增之后要对金融业征税，担心个人炒股、买理财产品也会受到影响？

　　记者了解到，对于个人投资股票、外汇、基金、理财产品等，将延续原营业税的优惠政策，可享受免征增值税的优惠政策。

　　其实，对于金融业来说，原来的营业税也有征税，并不是营改增才开始征税，只不过这些征税主要是对金融机构，对于个人买卖的金融产品，在原来营业税的项下并没有征税，此次营改增之后，依然不会征税。

　　还有不少纳税人可以享受更优惠的免征增值税待遇。享受免征的主要是两个方面：一是月销售额低于3万元，如开一家理发店、小吃店等，每月营业额不到3万元，就可以不用缴纳增值税了。二是在营改增过渡期间对40个项目免征增值税，如托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，医疗机构提供的医疗服务，婚姻介绍所，学生勤工俭学提供的服务等。

　　来源：和讯网